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資産形成と繰上返済と固定金利と変動金利と住宅ローン減税と。悩める住宅ローン。
40代前半のとある方から「住宅ローンを見直したい」というご相談がありました。と思ったら、日経さんにも、同じようなテーマの記事がありましたのでご紹介。最近、金利が低下傾向にありますから、心が、ぐらつきますよね。
はじめに
まず、はじめ申し上げておきたいことがあります。それは、
「私はＦＰではないので、個別のお金の相談にはお答えできません」
ということです。
しかるべきプロに有償でコンサルを受けることをオススメします。タダより高いものはありません。無料で智恵を得ようとするのは危険です。相談する場合、商品をセットで販売することでビジネスしている方ではなく、相談料でビジネスしている方が良いと思いますよ。
資産形成と繰上返済と固定金利と変動金利と住宅ローン減税と
さて、ご質問を多少一般化して書くと、こんな感じです。
- ローンを組んだが、最近、インデックス投資による資産形成にも着手した。
- 35年のローンで結構大きい金額のローンを組んだ。
- 今は、低金利だし将来を考え、固定金利にした。
- しかし、またしても金利が下がって、心がぐらぐらと揺らいでしまった。
- 変動金利にしようかどうしようか迷っている。
- 60歳までには完済したい。
これを考えるには、資産形成と繰上返済と固定金利と変動金利と住宅ローン減税と・・・パラメータがいっぱいです。これらを加味し複数のシナリオを考えて総合的に検証し、自己責任で判断するしかありません・・・。
私の場合はどうだったかくらいは書ける
ですが、私の場合がどうだったかぐらいは書けます。
- わざと長めに借りた。（公庫提携(当時)のおトクな火災保険の加入期間を長くできるため。）
- 最初の5年で、けっこう繰上返済(期間短縮型)した。
- その後、株式投資と資産形成を始めた。
- 資産形成しながらも、繰上返済し、30年ローンを19年で完済した。
- 変動金利への借り換えも考えたが、めんどくさいので止め、固定金利で走りきった。
- 元利均等から元金均等への変更も考えたが、キャッシュフローが苦しくなりそうだったので止めた。
結果論としては、変動金利に乗り換えていた方が、少しは返済額が少なかったかな。当時は金利差がありましたからね。
ローン返済効率に大きく貢献したのは、ローン返済の最初の方で期間短縮型の繰上返済をしたことでした。元利均等の場合、初期の繰上返済は利子返上に大きく効きます。これは当時から常識。「繰上返済はリスクゼロでリターンが得られるおいしい投資」なのであります。
私が、株式投資と資産形成を始めたのは、あくまで、効果の大きい初期の繰上返済の後。余裕のない状態でリスク資産へ投資するのはいささか危険である、という防衛本能が当時の私に働いたものと思われます。そして、それは、その通りだった、と今も思います。
以上、私の場合でした。
もちろん、私が返済してきた時代と今とでは、取り巻く経済環境が全く異なります。特に金利の先行きや住宅ローン減税との見合い。ただ、共通する考え方もあるのではないかと、書き綴った次第です。
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