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2019年4月29日 (月)

アーリーリタイアと住宅ローン

「セミリタイアした時に一番ほっとしたことをひとつあげよ」と問われて答えることが多いのが、「セミリタイアと同時に住宅ローンを終わらせたこと」。ほんとにほっとしたんですよね。と言うわけで、今回は、私の住宅ローンとの関わりを振り返ってみたいと思います。

住宅取得はソンかトクかでは考えていなかった

私は、20年以上前に私の父が脳卒中で倒れて介護が必要になったとき、妻から同居を半ば諭されるかたちで、家を建てました。その際、賃貸と持ち家のどっちがトクかソンかというロジックは、いっさいなく、金銭的な面では、ローンを返せるか返せないかで判断してました。

今更言い訳をするなら、「住宅は高額の耐久性消費財である」という割り切りをしていたと言えなくもありません。

私のローン返済のストーリー

どうやって返すかも、ローンを組んだ段階では明確には計画していませんでした。以下は結果です。

  • 住宅ローンを組んだ後ほどなくITバブルがあって自社持ち株会の株を売却、そのまま、ローンの繰上返済に回した。
  • それからは、株式投資をしながら、ときどき、繰上返済。そのたびに、資産は取り崩した。
  • 最後は、セミリタイア時代割増退職金の一部を当てて(資産のキャッシュ部分を当てたとも言えるので、ほんとは区別できないが)、一気に返済。
  • 30年ローンを19年で完済した。

結果、大きな手数料を支払ったものの(←ここが本来の損得勘定のポイント)、住宅というストックができ、アーリーリタイアした今、キャッシュフローを圧迫しない住宅環境が手に入ったわけです。

繰上返済のやりかた

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二つがあり、利子の支払総額という観点からは、「期間短縮型」が有利です。特に、元利均等返済の場合、利子負担の多い返済初期に効きます。

  • ローン返済の前半戦は、「期間短縮型」
  • ローン返済の後半戦は、「返済額軽減型」

でした。後半戦は、コドモの教育費がかさむ時期だったので、キャッシュフロー軽減策としてそうしたんですよね。前半戦での返済で、利子返済を稼げたのは、正解だったなと今にして思ってます。

借金を抱えながらの資産形成について

一般論としては、借金を抱えた状態で、投資をするのは合理的ではないとされます。でこぼこ道を足かせが付いた状態で歩いても、あんまり前に進めないわけで。

たしかにそう言う面もあったのかもしれませんが、結果的には、老後のためのリスク資産を少しずつ買うことができ、金融リテラシーも早いうちから身に付けることができたわけで、結果オーライです。(結果オーライが好きなところが、アーリーリタイアという不確実な選択をできる理由の一つです(笑))

持ち家で良かったなと思うこと

  • 住宅費のキャッシュフローが抑制でき、アーリーリタイアの礎(いしずえ)となった。

これまた結果論ですが、大きいです。実感。

あとは、良くある考え方ではありますが、

  • 長く使える住環境(=私の死後、妻、あわよくば子供も使える)ができたので、うまく活用すると、一族としておトク。
  • 稼働率が低下したり、いざとなったら売る。

こんな付き合い方を考えてます。

以上、「私と住宅ローンとセミリタイアと」というお話でした。

住宅という資産とどうつきあうかは、ひとそれぞれなのであります。

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