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2016年11月11日 (金)

不動産の特徴を整理してみる。

不動産王 トランプさんに、ちなんで、不動産ネタです。

さっそく質問です。たとえば、

  • 売買手数料20%。しかし、全体の価格しか提示されていないので、ホントはいくらかわからない。
  • 信託報酬が2% その他コストが1.7%
  • リターンは年4〜5%程度だが、当然、確約されているわけではない。
  • 分散効果はほとんどない集中投資型。
  • 最低買付額は3千万円

こんな投資信託があったとします。これを借金して買うでしょうか?

・・・・・・・・・・

これが、不動産を所有すると言うことのひとつの側面です。上記の例は、

  • 売買手数料は、ブローカーやデベロッパーの取り分。(20%は控えめ)
  • 信託報酬は、不動産の維持費を想定。
  • その他コストの1.7%は、固定資産税1.4%+都市計画税0.3%。

というのが当てはまります。

私の考える不動産の資産としての特徴を整理すると以下のようになります。

  • 売買コストが高い上に不透明。売買も大変。
  • 保有コストが高い。(税金、維持費、借金した場合の利子)
  • 保有コストを跳ね返すには、不動産を活用し続けなければならない。
  • 価格変動ももちろんある。
  • 分散が難しい。

株式(REITも含む)が、いかに良心的な商品であるかがわかります。

もちろん、私は、持ち家まで、否定しているわけでは、ありません。(私も持ち家です)

対策を上げてみます。

  • 買い換えない。長く住む(使う)。
  • 借金はなるべくしない。早く返す。
  • 稼働率を上げるためにも長く住む(使う)。
  • なるべくたくさんの人で住むなど、活用効率を上げる。
  • 中古物件も視野に入れるなど建屋の評価額を下げて税金を少しでも下げる。(新築でも長く住んでいると段々下がります。)
  • 家屋の修繕コストを下げる工夫をする。

不動産も長期保有がポイントなんですね。しかし、転勤も多いサラリーマン。ここが課題です。

それにしても、トランプ・ショックどころか、トランプ・ラリーを思わせる展開。でも、未来は誰にもわかりません。

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