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2014年5月 6日 (火)

マイホーム購入についての考え方を整理してみる

とりさん様から、

  • リスク的に破壊力抜群のマイホーム購入も危ないですよね。

というご意見をいただきました。

これについては、以前から時々書いていますが、けっこう重要なテーマです。

2014年アップデートということで、また書いてみます。自分で言うのもなんですが、わりと必読記事です。

1.基本的な考え方

 マイホームは、投資ではなく(超)高額な消費財である、というのが、私の考えです。

2.マイホームが不利になる理由

 次の3つがあると考えています。

(1)売買コスト

 不動産の購入価格のうち関連業者の取り分(粗利益)は30〜50%くらいあるのではないでしょうか?。

 買い替えは不利です。引っ越しが多く、その度にマイホームを購入する人は、関連業者への取り分を何度も支払うことになります。

 売買コストの場合、ローンを組んだときの利子も問題です。長期ローンの場合、返済総額は元本のざくっと倍になります。

 例えば、3000万円の物件が、実は原価、2000万円。

 ローンを2500万円分30年ローンで組んで総額返済額が、ざくっと5000万円だったとします。

 すると、もし、原価でマイホームを購入できた人がいたとすると、

 2000万円の商品を、総支払額で頭金500万円+ローン5000万円で買うことになってしまうのです。

(2)保有コスト

 税金と維持メンテナンス費用ですね。

(3)デフレ

 デフレの場合は不利です。どんどん資産価値が下がっていきます

-----------------------

 こう書いてみると、マイホーム購入の有利不利は、株式投信のような金融資産と同じです。

   言って見れば、マイホーム購入とは、

  • 売買手数料と信託報酬がべらぼうに高い投資信託を一生かかるローンを組んで購入するようなもの

 です。

 また、デフレ下では、もともとマイホーム購入も株式も有利とは言えません。

3.マイホームを買ってもいいかもしれないケース

  もちろん、マイホームと金融資産では、求められる価値が異なる部分があります。

 以下のようなケースに複数当てはまれば、ひょっとするとマイホームを購入しても良いのかもしれません。

 (1)一族郎党でずっと(30年〜50年?)その不動産を使う場合

  仕事をしている人であれば転勤が少ない人ですが、リタイヤした人でも人生は長いです。

(2)マイホームの一部を原価に近い形で購入できるケース。

  これは、持ち主から、直接、中古住宅などの不動産を購入できるようなケースです。(めったに聞いたことはありませんが)

  不動産現物での遺産相続などもこれに近いです。

  ただし、これらの場合も税金はかかります。

 (3)生活の質を重視したい場合で、しかも生活の質と生活空間と密接に関係していて、かつそれに見合った収入がある場合

  これは重要です。人生は、1回しかないのです。

  家族と過ごす場所と時間は得難いものであるという価値観をお持ちの方も多いはずです。

  ここはマイホームが金融資産と大きく異なる点です。

 (4)将来、インフレになった場合

  ・・・・・これは、読めませんね(^^;)。

      しかし、かなり重要なファクターです。

  これひとつだけですべてがひっくり返る可能性があります。

 以上、長いエントリーになってしまいましたが、何回考えてもマイホームは非常にセンシティブな課題ですね。

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コメント

>(2)マイホームの一部を原価に近い形で購入できるケース。


これであれば購入はベターな選択だと思います。

但し、借金(住宅ローン)という選択は明らかに不利な要素です。
例えば新車の高級車を借金で買うと、そのコストは維持費も加わり結構なものです(ハイブリットなどはさらに燃費以上に車両価格が割高)。

逆に、数千万もせずに現金でまともな中古物件が買えればいいわけで(現実にはそんな物件があったら不動産屋が自分で使いますが・・)、不動産販売の仕組みそのものに(大きな高手数料体制の)問題がありそうです。

投稿: 預金王 | 2014年5月 6日 (火) 05時30分

NightWalker 様
早速、エントリーを立ち上げていただき恐縮しております。
理論整然としていて理解しやすく勉強になりました。
少しだけ別の観点からコメントさせて下さい。

1つはマイホーム購入に対してリスク管理。
皆さん手持ちの資産をほぼ頭金にして後はローン。
臆病者の私としては、これを決断できない。
会社の倒産やリストラ、自身の健康を壊す事でローンの返済が出来なくなったら?という点のリスクヘッジが機能するように考えている方がどれだけいるのかが気になります。

もう一つは資産が不動産に偏り過ぎてポートフォリオが瓦解することです。
イメージ的には個別株の1銘柄に1点張りという状況ですから分散投資なんて出来ませんよね。
私個人は少額ながらREITを保有するのが精一杯です。

いろいろ勝手な事をいいましてすみません。
今後ともよろしくお願いいたします。

投稿: とりさん | 2014年5月 6日 (火) 09時49分

みなさまコメントありがとうございます。

>預金王 様
>数千万もせずに現金でまともな中古物件が買えれば
 私も、これ+必要に応じたリフォームがベストな方法だと思います。
 戦後のマイホーム購入世代(ハイパーインフレ世代)が、不動産を放出する波があと10年くらいで一気に来ると読んでます。若い世代の方は、この波を注意深く見ておくと良いのではないかという気がしてます。基本は「早い者勝ち」なので。

>とりさん様
>ローンの返済
 確かに返済リスクは大きいです。収入が継続する間に返済しきる見通しがない金額のローンはありえません。
 最大不確定要素がインフレです。将来支払う家賃の問題でもあります。
 現在が超低金利状態であり、これが、あと、何年続くのか?10年?20年?30年?
 インフレになると低金利で組んだローンはお宝になります。
 一方、インフレになるということは、多くの方が相対的に貧乏になることを意味していますが、かつてあれほど長い間ハイパーインフレで悩んでいたのにこの基本をすっかり忘れている日本人が今います(笑)。

>資産が不動産に偏り過ぎてポートフォリオが瓦解
 これに対しては、個人的見解ですが、「マイホームは投資ではなく(超)高額な消費財である」と割り切ることでオフバランスすべきと考えています。

投稿: NightWalker | 2014年5月 6日 (火) 11時15分

みなさんマイホームに対してわりとネガティブなんですね。たしかに、新築マンションなどは業者の粗利が大きいようですが、中古なら売買手数料は3%プラス消費税だけですよね?(ちなみに、中小の不動産屋だとまけてくれることもあります)
ローンはたしかにスプレッドぶん不利ですが、ローン控除はあるし、そもそもホームレスでもない限り家賃は払わなければならない。むしろ、マイホームは空室リスクのない税制優遇された不動産投資と考えることもできるのではないでしょうか。
また、日銀がインフレ率2%に邁進している以上、デフレリスクも小さくなってきているのではないでしょうか?これについては、将来の日銀の方針が変われば変わってくる話ではありますが・・・。

投稿: dell | 2014年5月 6日 (火) 22時21分

現金で中古とはいえ程度の良い物件が買われるほどの額が手元にあったら、投資に回しますね。家は消費財で金を稼いでくることはありませんから。

投稿: きっちー | 2014年5月 6日 (火) 22時27分

みなさまコメントありがとうございます。
>dell様
 いえいえ、私自身はいたってフラットです。むしろマイホーム主義者です(笑)。
>そもそもホームレスでもない限り家賃は払わなければならない
 たしかに、マイホームは、家賃が浮く分くらいは稼いでくれますね。

>きっちー様
 なるほど、きっちーさんは、投資派なんですね。

 ちなみに、このエントリーのトリガーであるとりさん様のコメントの背景には、収入がなくなった場合(老後ないしはリタイヤ後)、マイホームはあった方が安心なんだろうか?やはり不利なんだろうか?という問題提起があると勝手に受け止めております。

投稿: NightWalker | 2014年5月 6日 (火) 23時34分

はじめまして。はじめてコメントを書かせて頂きます。
住居に関しては賃貸か購入かは様々な意見がありますが現実問題として一生賃貸って結構難しいですよ。
年齢が高くなってきたら貸してもらえる部屋が極端に少ないのが今の日本です。

住居は資産ではなく消耗材という考えは同感です。
損得以外の要素が大きいのでその人の価値観によって住宅の価値が大きく変わってくるものだと思います。
気に入った自分だけ(家族)だけの特別な場所はお金だけでは測れないものがありますから。

理想としては定年までは賃貸で定年時に終の住処として購入する(ローンは組まず現金一括払いで)というのがいいんではないかと思います。

投稿: さる | 2014年5月 6日 (火) 23時40分

さる様
 コメントありがとうございます。
>現実問題として一生賃貸って結構難しい
>年齢が高くなってきたら貸してもらえる部屋が極端に少ないのが今の日本です。
 
 おっしゃる通りです。
 貴重な視点のご提案ありがとうございました。

投稿: NightWalker | 2014年5月 7日 (水) 00時14分

>マイホームは、投資ではなく(超)高額な消費財である・・・
>売買手数料と信託報酬がべらぼうに高い投資信託を一生かかるローンを組んで購入するようなもの

これらは一見すると矛盾する記述ですが、マイホームとは「レバレッジド投資」とのご見識と理解しました。常識的で穏当だと思います。

他の記述は、かかるご見識から逸脱した印象論の延長ですから、申し訳ないが要らない。余事記載もしくは蛇足の類ですね。

投稿: キセン | 2014年5月 7日 (水) 04時09分

http://antijword.ojaru.jp/
国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に以下のように取り決められております。
400万円以上の場合 - 100分の3(3%) + 8%の消費税

~というのが有るのでそれほど中間業者が中抜しているわけでは無さそうです。
ただ、わかりにくいということは有ります。

ちなみにマイホームを買って、マイホームという名のレバレッジド投資をしています。

今のように建築の雇用が間に合わない、、なんていうのの前の次期だったので割りと買えましたが、、しかし後10年もすると家あまりが簡単に出てきそうですけどね。。ちなみに、新築は販売会社がかなり力を入れているので割りと販売業者側に利益が乗って出そうですね。しかし、築30年?40年位の住宅に住んでいましたが快適さは結構有ります。

投稿: 矢向 | 2014年5月 7日 (水) 14時49分

>現実問題として一生賃貸って結構難しい

マイホームに関しては(投資に負けず劣らず)荒らしてしまうことを先にお詫びしておきます(笑)

この難しいという概念は民間賃貸の場合です。
私はURというところに住んでますが、追い出されることはないですし、60歳を過ぎれば公営(住宅)を狙うという選択肢もあります。
公営のメリットとしては、資産額の影響がないこと。
つまり投資で1億なり貯めても、実際の家賃は所得(主に年金収入の額)となる訳です。

日本という国は年寄り優先に住宅が作られているので、高齢者や障害者という枠で(資産に関係なく)1~2万で住めてしまうこともできるのです。
※もっとも、都営住宅は50~100倍にもなるトコもあります(私なら地方を狙いますが・・)
※※資格要件としては住宅用不動産を有していないことが条件です。

投稿: 預金王 | 2014年5月 7日 (水) 20時59分

矢向様
貴重なご意見ありがとうございます。

中抜きについては正直よくわかりませんが、新築物件を不動産登記をした時点で住んでなくとも評価額が20%下がるようです。デベロッパーや販売窓口の粗利が反映されいるのかな?と思います。

・ちなみにマイホームを買って、マイホームという名のレバレッジド投資をしています

ここが私の一番の葛藤している点です。完全に個々人の価値観の世界なので何が正解かということはありません。
マイホームとは投資なのか、単なる耐久消費財購入なのか?
私個人としては家庭の環境上(転勤族)のため、今住んでいる家(マンション)で12件目です。ここまでくると家なんて雨風を防げればいいだけの箱とかしか思えない歪んだ価値観を持っています。マイホームを投資と考えるならREITの方が経済的合理性で有利と思いますが、終の棲家を持って精神的に安定感が得られるならマイホームも有りかなと思います。

・築30年?40年位の住宅に住んでいましたが快適さは結構有ります。

建物の躯体さえしっかりしていれば内装のリフォームで快適な生活が出来ると思います。そのリフォームを自分でやるか、大家にやらせるかという点が、持ち家と賃貸の差になりますよね。

投稿: とりさん | 2014年5月 7日 (水) 22時00分

預金王様
URですか!うらましい!
実は自分も狙ってたりしています。
公営団地は所得制限で応募出来ないのですが
URは応募出来るので。
保証人が不要とかリスク管理がいい加減なのも
お役所仕事のいい所がでていて気に入ってます^^;

投稿: とりさん | 2014年5月 7日 (水) 22時28分

>とりさん様
>マイホーム購入に対してリスク管理。
ローン等のリスクを抱えて購入し、いざという時に家族親戚等を頼る事が難しいとなれば、更にコストをかけて保険を組むしかヘッジする方法はないですね。

>資産が不動産に偏り過ぎてポートフォリオが瓦解
これはそもそも資産収入に対してマイホームの割合が高すぎる事が原因だと思います。
大抵の方は目一杯どころか分相応以上の資産をマイホームにつぎ込んでいます。
どの程度の資産を「住」にかけるかは個人の価値観の問題ですけど、多くの人が大手業者から次々と登場する新築の高額商品を好んで購入するから相変わらず高コスト。ニッチで中古や少々ワケ有りを探せばあるところには低価格でそこそこ良質な商品はあるんです。まるでどこかで頻繁に議論されているテーマと同じ様な…。

>管理人様
>収入がなくなった場合はマイホームが安心?不利?
「住」に拘りがあればマイホームは欠かせません。しかし少々ワケ有りでも良いやという方であれば少子高齢化で空室だらけの日本で賃貸に困る事はないはずです。
雑誌等においてマイホームと賃貸のモデルケース比較における損得勘定ではマイホーム有利と出るケースが多い印象ですが、前提条件にかなり無理があり、スポンサーの影がちらつきます。
「住」に対する価値観や満足感、安心感等の数値化出来ない利益をどう評価するかでローンを組んでのマイホームというレバレッジド投資が有利か否かが決まるので「マイホーム購入」は永遠のテーマですね。

投稿: ノルン | 2014年5月 7日 (水) 22時29分

はじめて投稿します。よろしくお願いします。

売買コストについてですが、賃貸だと見えないだけではないでしょうか。
大家がちゃんと計算していれば、土地の不動産のコスト、建築費用、アパートローンなどの金利、税金やメンテナンスコストをひっくるめたうえで、空室リスクなどの余裕も見て、家賃で回収できると見込んだ場合に、アパートを建てるなど賃貸事業を行うはずです。

個人的には賃貸と購入でホントに同クラスの物件を比較すれば金銭的にはそんなに差がないかなと思います。実際には賃貸の方が家の仕様としては低いことが多いのかと思いますが。
あとは賃貸と購入でどちらが人気があるか、人気があれば割高、人気がなければ割安。まだ持ち家志向が強いかと思いますので、その分すこし割高になるかと思います。

一番の違いは地震のリスクではないでしょうか。

投稿: kuro | 2014年5月10日 (土) 00時35分

子供が小さいうちは賃貸の方がいい気がしますけどね。
自分の部屋がいらない間は子供部屋必要ないから小さ目の家でいいですし部屋が必要になれば引っ越したらいい。
(家賃が抑えれる)
家買うなら子供が巣立った後ですかね。

投稿: Bobおじさん | 2014年5月10日 (土) 18時12分

kuro様
コメントありがとうございます。


・個人的には賃貸と購入でホント同クラスの物件を比較すれば金銭的にはそんなに差がないかなと思います。

ここは全面的に同意いたします。何故世の中に賃貸物件があるのか?アダムスミスの神の見えざる手ではありませんが、賃貸とマイホーム保有にどちらかが優位であれば、一方的にどちらかが淘汰されていると思います。

・一番の違いは地震のリスクではないでしょうか。

東日本大震災の時に仙台に住んでいました(借上げ社宅)。リビングや寝室の家具は全倒壊でしたが。躯体の亀裂などは大家さんの負担でしたので、負担はありませんでした。新築でマンション買ったばっかりの同僚は悲惨でしたが。地震のリスクですがインフラ崩壊で上下水道、電気、ガス&ガソリン不足で1週間避難所暮らししてました。いい経験なのかなと思いますが2度と経験したくないですね。

投稿: とりさん | 2014年5月11日 (日) 19時36分

Bobおじさん様
・家買うなら子供が巣立った後ですかね。

同じ話を客先としいてたことがあります。
気持ちは同じっだたのですが、意外と次なような回答が多く何げにへこんでます。
”子供が巣立ったら財産分与して離婚すれば?”orz
まあね出来るけど、私の人生もありますので軽く言わんで下さい。馬鹿みたいに家族のために働いていたりもしてますし。価値観の差なのでしょう。。。

投稿: とりさん | 2014年5月11日 (日) 20時09分

みなさまコメントありがとうございます。

>価値観の差
 これがいちばん大きなファクターですかね。

投稿: NightWalker | 2014年5月12日 (月) 00時49分

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