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2007年5月 2日 (水)

世界のREIT 100兆円

 世界の不動産投信が100兆円を超えたという記事が、5/1付け日経の1面に出ていました。

不動産投資信託(REIT)を通じた世界の不動産市場への資金流入が加速している。世界の上場REITの時価総額は欧州や日本をけん引役に3月末までの半年間で2割増え、100兆円に膨らんだ。導入国は新興成長国を含め20カ国に広がり、投資マネーの受け皿になっている。REITが世界的な不動産価格上昇の一因になる一方、連動して下落するリスクも生まれている。

  REITの地域別時価総額比率をExcel2007でグラフ化してみました。

20070501_1

  AMEキャピタル(英)調べ

  時価総額は、2007年3月末で、4170億ポンド(99兆円)。半年前より2割伸びたそうです。

  北米以外の地域、特に欧州の伸びが大きいようです。

  世界の株式時価総額がいくらか、ちょっとわからなかったのですが、日本の東証1部は2007年4月末で545兆円。日本の時価総額が12%と仮定すると世界の株式時価総額は、ざくっと4500兆円。てことは、そこに占める世界のREITの時価総額比率は、2%ぐらいです。やはり、まだできたばかりのREIT市場は、長い歴史を誇る株式市場に比べると、はるかに小さいようです

  もし、時価総額比で投資する方針を採用すると、REITは、その程度でいい、ということになります。

  もちろんREITの先にある不動産市場はもっと大きいのでしょうし、そういう計算は、間違っているのかもしれません。なんでもかんでも時価総額というのは変なのかもしれませんが、そういう投資の考え方もあるのかなあ、と思った次第です。

  私は、REITにポートフォリオの5%弱を投資しています。これは、「シロート考え」ではありますが、次のように考えているからです。

  • REITの先には、現物の不動産市場が存在する。この現物の不動産市場の証券化は、まだ進むのではないだろうか?
  • ロジャー・イボットソンさんの研究によると、REITには、不動産特有の性質が存在し、株式との低い相関関係につながっているらしい。実際、マネックス資産設計ファンド にも結構な割合でREITが含まれている。
  • 古くからの言い伝え?である財産三分法に神秘を感じる。

 最後の理由は、少々?非科学的でしたが....(笑)。

 以上、REITが100兆円のお話でした。

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コメント

こんにちわ。はじめまして。しょうちゃんと申します。
私はREITにポジションを持ってませんが、過熱感は相当あります。これにポジションを多く取ると調整したとき痛い目を見るのではないでしょうか。
山高ければ谷深し と言いますし。
http://today.reuters.co.jp/news/newsArticle.aspx?type=topNews&storyID=2007-05-02T160214Z_01_NOOTR_RTRJONC_0_JAPAN-258164-1.xml
パッシブ運用ならやはり仰るとおり時価総額にリバランスするのがまっとうな投資手法のように思います。
ただ、最近は株式・為替(キャリートレード)と相関が高く分散の効果があまり感じられませんね。

投稿: しょうちゃん | 2007年5月 2日 (水) 17時00分

小生、将来海外を転々と逃亡予定で、リバランス&買い増しが困難なため信託報酬安めのバランスファンドを検索して、マネックス資産設計ファンドを購入しました。購入にあたり、REITが多目に入っているのが心配でしたが、REIT=不動産=低金利が有利、と考え今の日本だったら・・・と納得させています。資産設計ファンドの運用期間が始まって間もないので、ここ数ヶ月の短期的な感触しか言えませんけど、個人型DCで使っている住信マイセレクション50が、TOPIXが下落して基準価格が下がる日でも、逆に上げる日もあるようです。株&債券以外に分散する代替資産として有効なんだなと感じています。日本の大都市の空室率が下がって、賃料値上げの記事が日経に載っていましたが、確かにバブル的でもあり、金利上昇時は、イボットソンのTAA的リバランスでREITの比率を下げてくれよと願うばかりです。まあ、その意味も込めてREITの入っていないマイセレクションや、他の証券会社で意図的にREITの入っていないバランスファンドを保有してREITの比率が私の資産全体で、現段階で5~10%になってますけど。皆さんがETFやインデックス投信を使い分けて比率を調整するように、3種類のバランスファンドを購入して比率を調整しているわけです。

投稿: Werder Bremen | 2007年5月 2日 (水) 23時44分

皆様コメントありがとうございます。
>しょうちゃん様
 現在は、株式との相関関係が高い、というご指摘ですね?REITは難しいですね。
 私は、今後もポートフォリオ上の比率は5%以下にしていくつもりです。

>Werder Bremen様
 ご自身での細かい資産コントロールが難しい状況であれば、バランスファンドを分散するというのも、一つの方法かもしれませんね。

投稿: NightWalker | 2007年5月 3日 (木) 00時42分

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